【1】管理組合の組織と運営の知識

（１）管理組合の意義

区分所有法１条は、「１棟の建物に構造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、それぞれ所有権の目的とすることができる」と定め、同２条で、それらの専有部分を目的とする所有権を「区分所有権」とし、さらに、この区分所有権を 有する者を「区分所有者」と定めております。 また、同3条では、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設 の管理を行うための団体を構成し、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」とし、これらのことを行う目的に設立されたのが「管理組合 （又は、管理組合法人）」です。 管理組合等は、法律の定めに従って、規約を制定し、区分所有者間の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために、重要な役割を果たしております。

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（２）管理規約

　共用部分等の管理又は使用に関する区分所有者間相互の事項は、区分所有法に よる他、規約で定めることができます（区分所有法20条1項）。 　規約は区分所有者以外の者の権利を害することはできませんが、その効力は特 定承継人（中古マンションの購入者等）にも及ぶとされております。区分所有法は、管理者等に規約の保管場所の明示を義務付け、利害関係人からの閲覧請 求があった場合は、正当な理由がある場合を除き、これを拒んではならないと 規定しております。 規約で定める内容は大別すると、次の3つに分けることができます。

1.法律と異なる定めができない事項

区分所有法と異なる定めを規約で定めても、法律上無効となります。

・規約の制定・改廃に関する集会での議決数

・共用部分の変更（著しい変更を伴わない場合を除く）に関する議決権

・但し、区分所有数は規約で過半数まで減ずることができます

・集会における決議事項の制限etc

2.規約で別段の定めができる事項

・規約で共用部分を定めること（規約共用部分）

・規約で敷地を定めること（規約敷地）

・共用部分の共有関係

・共用部分の共有持ち分割合

・管理者の選任又は解任

・管理者の権限

・集会（総会）の議長

・理事の任期etc

3.規約で任意に規定できる事項

・管理組合の名称、業務、事務所の設置

・管理組合役員の資格、理事会・監事の設置、定数、任期、選任方法

・集会の成立要件

・管理費等の額、徴収方法、会計期間

・専有の用途、管理、使用制限

・専用使用部分の範囲、専用使用者の資格・決定方法・使用期間・使用料の 額・徴収方法

・共用部分、敷地、附属施設の用途、運営方法etc

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（３）総会の運営

総会（集会）は、管理組合の最高意思決定機関として位置付けされ、その総会で決定された事項の具体的な執行機関が理事会であります。

総会の招集手続き、議案、議決方法は規約や区分所有法に規定されておりますが、その要旨は以下のとおりです。

1.理事長は、通常総会を毎年、新会計年度開始後2ケ月以内に招集しなければならず、又、一定数の区分所有者から、集会の招集について請求がある場合、臨時の集会を招集しなければなりません。

2.理事長は総会の招集を行う場合は、総会開催日より少なくても一週間以内（規約により伸縮可）に、会議の目的を示して区分所有者に通知しなければなりません。

ただし、規約の設定・改廃、建替え、敷地及び共用部分の変更（著しい変更を伴わない場合を除く）などを議案とする場合は、その議案の具体的な内容 についても併せて通知を行う必要があります。

3.総会においての各区分所有者の議決権は、各区分所有者が有する専有面積割合とするが、規約により別に定めることができます。

4.総会の議事は、区分所有法又は規約に別段の定めが（例えば、規約の設定・改廃は4分の3以上）ない限り、区分所有者及び議決権の過半数により決することができます。

5.集会の議長は通常理事長が務めますが、規約により定めます。

6.議長は、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する２名の総会に出席した組合員が署名・押印した議事録を作成しなければなりません（区分所有法42条）。

7.理事長は議事録及び総会資料を保管し、その保管場所を掲示し、組合員又は利害関係人から書面による閲覧請求があった場合は、これを閲覧させなければなりません。この場合、閲覧の日時、場所等を指定することができます。

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（４）理事会の運営

区分所有法では、管理組合法人の場合については、明確に理事及び監事を必須機関として定めておりますが、非法人の管理組合の場合には、管理者の制度について規定があるのみで、役員についての規定はされておりません。このため、管理規約により役員（理事長・副理事長・理事・監事）の人数及び職務を定め、総会で選任することが一般的に行われております。管理組合の総会は、通常年に1回しか開催されず、日常の執行体制のために理事長・副理事長・理事・監事といった役員を置き、総会の意思決定の下に管理組合の業務を執行する体制を整備する必要があるのです。理事長を代表者とする理事会は、業務執行の具体的な意思を決定する機関、監事を監査機関と位置づけ、役員の職務は概ね次のようになります。理事長は、管理組合を代表するとともに、管理規約・使用細則又は総会もしくは理事会の決議により理事長の職務と定められた事項を遂行致します。副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときはその職務を代行致します。理事（理事長、副理事長以外）は、理事会に出席し、管理規約で理事会の職務と定められた事項の検討及び決議に参加することが主な職務ですが、管理規約で定めることにより特定の業務（会計担当、修繕工事担当等）を担当することができます。監事は、管理組合の業務の執行及び会計状況を監査し、その結果を総会に報告することが任務であり、理事会に参加し意見を述べることができます。また、監事が重大な不正を発見した場合は、対応策の審議を求めて単独で臨時総会を招集することができると規定されております。このような監事の役割からして、理事が監事を兼任することはできません。理事会の主な職務は、標準管理規約では次の通り定めております。 1.収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案の決議 2.規約の変更及び使用細則の制定または変更に関する案の決議 3.長期修繕計画の作成及び変更に関する案の決議 4.専有部分の修繕等に対する承認または不承認 5.管理規約上に定める勧告または指示等 6.その他総会提出議案の決議 7.その他総会から付託された事項

以上、理事会の職務内容からして、実際の理事会の活動は単なる業務執行の意思 決定機関というよりは、むしろ管理組合の基本的な運営方針を検討・策定する中 枢機関であり、理事長及び理事会を構成する理事、またはこれを監査・監督する監事の果たすべき役割と責任は、大変重要で重いものといえます。

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（５）滞納管理費等の督促

管理費は、敷地及び附属施設の日常の管理に、修繕積立金は建物・設備の大規模修繕に充当するために、各区分所有者から一定の割合により徴収されるものです。マンションにもよりますが、日常の管理に充当する管理費は、若干の余裕をもって徴収されてはいるものの、修繕積立金については、何処も不足気味なのが実情のようです。したがって、一部の組合員がこれを滞納すると、管理や大規模修繕に支障を来たすことは言うまでもありません。本来、管理費等の滞納は、あってはならないことですが現実には発生しており、この場合に誤解されがちなのが「滞納は管理会社の責任」ということであります。滞納は、組合員個々の事情によるものであり、管理会社に直接の責任はありません。管理会社が果たすべき責任は、管理委託契約に基づく督促を行うことであります。滞納者をその理由別に分類すると、1.支払意思はあるが支払能力のない人、2.支払能力はあるが支払意思のない人、3.支払能力はあるが不注意で支払わなかった人、4.支払能力、支払意思共にない人に分類できます。滞納者を理由別に分類することにより、それに応じた効果的な督促が必要となります。なぜならば、支払能力の無い者にいくら督促をしても支払ってもらえないのは当然であり、一方、支払意思のない者に対しては、何が支払拒否の原因となっているかを確認することにより、その回収が可能になるからです。この意味で、滞納者が前記4つのどれに分類されるかを早目に判断し、適時・適切な対応を講じることが大切です。

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（６）管理組合の会計

管理組合の会計とは、管理費等の収納から管理組合の諸経費の支払いを経て、その経緯を帳簿に記帳するまで幅広い分野にわたっております。その中で特に大事なのが、管理費等を多数の区分所有者から毎月決められた日までに、徴収する収納業務です。中でも未収金は、管理組合財政の健全性の確保と徴収の公平性の観点から、適切に管理・回収を図ることが大切です。ここでは、組合財産の管理について適正化法の規定を中心に説明致します。

１）財産の分別管理

適正化法76条では、「マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金その他国土交通省令で定める財産については、整然と管理する方法として国土交通省で定める方法により、自己の固有財産および他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない」と規定し、これにかかる具体的な処理方法が適正化法施行規則87条に明記されております。

２）口座名義と通帳・印鑑

適正化法では、管理組合の預金口座は、管理組合またはその管理者等を名義人とする旨規定し（施行規則87条2項）、さらに、マンション管理業者には、この口座の預貯金通帳及び銀行取引印を同時に管理することを禁止しております（施行規則87条4項）。管理会社は日常、管理組合の諸経費の支払いや管理費等の入金を把握するため、預金通帳や銀行取引印を必要とし、その両方の同時管理が許されないとなると、事務処理に多大な労力を費やすことになり、円滑な事務処理が阻害される一方で、同時管理を無制限に放置しますと、管理会社の破綻などにより、管 理組合の財産が損なわれる恐れがあります。そこで、適正化法は、管理会社の円滑な事務処理と、管理組合財産保全との調和を図るため、修繕積立金の保管のための専用口座（「保管口座」といいます）を設け、管理会社が管理費等を収納する口座（「収納口座」といいます）又は、諸経費の支払いに使用する口座（「支払口座」といいます）の預金通帳と銀行取引印の両方を管理する条件として、修繕積立金は収納後1カ月以内に、収納口座から保管口座に移し換えるものとし、且つ、社団法人高層住宅管理業協会保証機構との保証契約（質問(9)を参照）の締結を義務付けております。管理会社がこのような措置を講じて預金通帳と銀行取引印の両方を管理し、出納業務を行う方式を「支払い一任代行方式」といい、他方、預金通帳又は銀行取引印の何れか一方を管理し、出納業務を行う方式を「原則方式」といいます。これ以外に、収納口座の機能を管理会社名義の口座に持たせ、管理費等を収納する方式もあります。これを収納代行（収納・支払代行）方式といいます。この方式では、支払をも代行することで、支払口座としての機能も管理会社口座に持たせることで、管理組合口座の機能を保管口座としてのみ限定使用する形態もあります。この方式は支払一任代行方式とは基本的に異なり、管理会社の口座において 出納業務を行うことで、効率的に大量の処理を可能とすることを前提に考えられたしくみであるといえます。しかし、この方式では、組合員から収納された管理費等が管理会社口座に収納されてしまうため（施行規則87条2項）、適正化法ではこのような事務処理 と管理組合の財産の保全を行う措置として、保証契約を締結することを条件とし、管理費等を収納してから1カ月以内に、管理事務に要した費用を収納金額 から控除して、その残額を管理組合等を名義人とする口座に移し換えることと規定している（施行規則87条5項）。

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【2】 長期修繕計画の知識

（１）長期修繕計画作成の目的

管理費の予算で行う、建物・設備の日常の保守・点検を適切に実施していても、建物・設備は、雨水、空気中の炭酸ガス、繰り返し使用による磨耗などの物理的又は化学的要因により劣化が進行し、さらに経年とともに その機能の劣化が拡大し、それを放置すると、漏水や設備の故障に繋がりマンションとしての機能を失うとともに財産価値としても低下することから、その機能の維持・回復を図ることが不可欠であり、それには多額の費用を要することになります。この費用を、工事の都度、入居者より徴収するのは、その額が高額となるため、徴収に応じることができない 入居者が続出し、必要な修繕工事が思うように実施できない事態に陥ることが懸念されます。そこで、予め必要な修繕工事を洗い出すと共に、それに要する経費を見積もり、毎月計画的に徴収するのが、修繕積立金です。従って、毎月徴収する修繕積立金は、将来行う予定の修繕工事の見積もりに見合った適切な金額であることを要し、これが不足しますと積立て不足となり上記のような事態を招くことになります。このために、適切な長期修繕計画に基づき、適切な修繕積立金を積み立てる必 要が生じてまいります。

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（２）長期修繕計画の作成者

分譲時の長期修繕計画が適切なものであるか否かは、個別マンション毎にその計画を吟味しなければなりません。又、分譲後、年数を経る毎に当初の計画を見直す必要が生じることもあります。このときに、長期修繕計画を見直し、より適切な計画を作成するのは管理組 合の重要な役割でもあります。ただ、長期修繕計画を作成するには、修繕工事等についての高度な知識や経験が必要となり、通常、管理組合役員にそれを求めることは困難であり、専門家の活用が必要となります。しかし、長期修繕計画案を作成し、入居者の合意を図り決定するのは、あくまでも管理組合です。

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（３）長期修繕計画の構成

長期修繕計画で定める事項は以下のとおりです。

1.修繕の対象となる工事種類・部位・部材・機器名を明らかにします。

各項目について、修繕なのか又は更新するのか、どのような仕様にするかも併せて決めます。また、建物・設備の劣化状態は、修繕計画に大きな影響を及ぼしますので、適時、劣化調査を含めておくことも大事です。

2.各修繕項目について、その周期に合った実施時期を定めます。

3.修繕に要する費用を決めます。

修繕費用の見積もりは、モデル比準法（戸当りの基準数量・単価をモデルにし、対象物件との比較により補正）による方法と、積算法（対象物件の数量・単価を積算する）を用いる場合があります。モデル比準法は、詳細な積算を省くことができ、おおまかではありますが比較的容易に見積もりを積算することができます。積算法は、詳細な見積もりが可能で望ましい積算法ではありますが、多額の費用を要することもあります。どちらの方法を採用するかは、工事の実施時期、内容等を総合的に判断して決めることになります。

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（４）長期修繕計画の期間

計画する期間は25年から30年程度が一般的ですが、機械設備や電気設備では修 繕周期が30年を超えるものもあり、この時期に大きな修繕費用が発生します。計画期間が短いことで、これらの修繕費を見落とすと、将来、大幅な積立金 の増額が必要になりますので、 計画期間を超える時期に発生する修繕に関しても、多大な費用が必要になる場合は、その修繕時期や修繕費について計画書に盛り込む必要があります。

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（５）長期修繕計画の見直し

マンション標準管理規約のコメントでは概ね5年程度毎としておりますが、これは修繕計画に基づいて修繕積立金を算出しているためで、頻繁に見直しを行った場合、その度に組合員の個人的な資金計画にまで影響を与えるからであります。 大規模修繕を控え、中短期の実施計画を策定する場合には、資金面では長期 修繕計画を考慮しながら、大規模修繕に関連する修繕項目を選び出し修繕計画を立てることで整合性を図る必要があります。

（注）１．説明文中、「区分所有法」は「建物の区分所有等に関する法律」の、「適正化法」は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の略です。

２．説明文中には、社団法人高層住宅管理業協会発行の「平成18年度管理業務 主任者証の交付に係る講習テキスト」より引用した説明が含まれます。

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【3】住まいのミニノウハウ

水漏れ！修理業者を呼ばなくちゃ。

その前にこれを覚えておけば簡単に直すことが出来ますよ。

（１）水栓編

キッチンや洗面所の蛇口から水がポタポタ落ちている。こんなことよくあります よね。実はほとんどのケースがパッキンの老朽化によるものなのです。 自分でやれば１００円前後のパッキンも工事業者に頼めばすぐに１万円を超えてしまいます。電話をする前に漏水の状態を確認してください。

【蛇口の先端から漏れている場合】

これはコマ栓のパッキンが磨耗しているためにおこります。新しいコマに取り替えましょう。コマには通常のコマと節水コマの２種類があります。節水コマを使うと水量が通常コマより絞られた状態になります。

【自在蛇口の付け根から漏れている場合】

これはＵパッキンの磨耗が原因です。

【カランの付け根から漏れている場合】

これは三角パッキンの磨耗によるものです。 ※コマやパッキンの取替えの際は必ず止水栓を閉じておこなってください。 また、管内に水が残っていることがありますので雑巾等の用意も忘れずに。

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（２）水洗トイレ編

トイレの水が止まらない、ロータンクに水がなかなか溜らないなんてことがあります。これも簡単に直せるときがあります。

【ロータンクのコックをひねると水が止まらない】

これはロータンク内のクサリが引っかかって、フロート弁が開いたまま閉じないためです。止水栓を閉じて水を止めてから、ロータンクの蓋を開け、中のクサリの引っかかりを直せばＯＫ。再び止水栓を開ければ完了です。

【ロータンクに水がなかな留らない】

二つの場合が考えられます。 ひとつは止水栓が絞られているために水量が細くなってる場合です。これは止 水栓を開けば解決です。 もうひとつはストレーナー（ロータンクの手前の配管についているゴミ用の フィルターです）が詰まっている場合です。これは止水栓を締めてからスト レーナー部分を取り外し、フィルターに ついたゴミを取り除き再びセットしてください。

【トイレを流した後もチョロチョロと水が流れ止まらない】

これはフロート弁の老朽化が原因と考えられます。フロート弁を含むロータンク内の部品を交換しても部品代は3,000円前後ですが、上記の作業よりちょっと難しいかも知れません。なお、修理業者に頼むと2.5〜3.0万円程かかります。

※ホームセンターなどでは交換の仕方を書いたパンフレット等を配布しているところもあります。参照されるとよいと思います。

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